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Tout savoir sur la gestion locative d’un bien immobilier

Publié le 25/08/2022

Vous avez acheté un bien que vous souhaitez louer ? Vous vous renseignez pour vous lancer dans la gestion locative ? Vous êtes au bon endroit ! Des obligations du bailleur, en passant par la recherche ou les relations avec le locataire, faisons ensemble un point sur ce qu’implique la gestion locative. Vous n’êtes pas sûr d’avoir le temps et l’envie de tout gérer ?

L’option des prestataires spécialisés dans la gestion locative est peut-être la bonne solution pour vous. Différents types d’acteurs peuvent vous accompagner dans la location de votre bien : agences immobilières, plateformes en ligne… tous ont leurs avantages et leurs inconvénients.
Les Bons Tuyaux vous conseillent pour vous lancer au mieux dans la gestion locative !

Qu’est ce que la gestion locative ?

Le B.A – BA de la gestion locative

La location d’un bien immobilier est une belle opportunité, aussi excitante qu’elle peut être effrayante. Ai-je le temps et les compétences pour gérer une location ? Qu’implique la gestion locative ? Concrètement, il n’y a rien de sorcier à la gestion locative, par contre, cela demande du temps, de l’énergie, et une bonne organisation. En tant que bailleur, voici ce que vous allez devoir prendre en charge :

La sélection d’un locataire : rédiger une annonce, prendre connaissance des dossiers, vérifier leur sérieux et la solvabilité des personnes intéressées ;
La rédaction du bail en vous appuyant sur les usages et les normes légales ;
Procéder à l’état des lieux d’entrée avec le locataire ;
La perception du loyer, des charges, et la délivrance de quittances de loyer correspondantes chaque mois ;
La prise en charge des réparations électriques ou les réparations de plomberie autres que locatives du logement, qui requiert parfois d’être disponible rapidement en cas d’urgence ;
Réviser chaque année le loyer et procéder à la régularisation des charges si nécessaire ;
Déclarer à l’administration fiscale les revenus locatifs ;
Gérer les formalités de fin de contrat, qu’il s’agisse du congé du locataire ou de votre congé en cas de revente ou de cessation de l’activité locative, dans les règles de l’art (respect du préavis, état des lieux de sortie, restitution de la caution).

Comme vous pouvez le constater, il n’y a rien de très compliqué. Néanmoins, cela vous demandera de bien vous informer sur les différentes démarches administratives, sur les droits et devoirs de chaque partie. Il faut aussi être organisé pour respecter les différentes dates charnières, et avoir du temps disponible pour répondre présent aux démarches qui requièrent votre présence.

La gestion locative en cas de sinistre

Nous avons évoqué toutes les implications « basiques » de la gestion locative. Cependant, il arrive parfois que tout ne se passe pas comme prévu et qu’il y ait un sinistre ou un litige entre vous et le locataire. En tant que bailleur, vous devrez être prêt à faire face à ces mésaventures. Cela implique :

La prise en charge des sinistres non-couverts par l’assurance habitation du locataire
La relance et le recouvrement des impayés
La gestion de toute procédure relative à un litige avec le locataire, qu’il s’agisse d’un impayé, d’un désaccord par rapport à des dégâts ou à un manque d’une des parties à ses obligations.

Ici encore, il faut être bien informé sur les droits et devoirs de chacun, et bien respecter les procédures (délais, documents, etc.). Au besoin, en cas de sinistre, vous pouvez bien sûr demander les conseils d’un avocat.

Assumer la gestion locative soi-même

Les avantages

Si vous vous lancez dans la location immobilière, et que vous disposez de temps à dédier à cette activité, il peut être intéressant de prendre à votre charge la gestion locative. Il y a plusieurs avantages à gérer votre location vous-même.

Tout d’abord, le nerf de la guerre : les économies. En moyenne, les prestataires spécialisés en gestion locative prennent une commission de 6 à 15 % du loyer hors taxes. D’autres frais peuvent s’ajouter en cas de gestion de travaux dans le domicile, comme par exemple, le remplacement d’une chaudière à gaz, ou si vous prenez une formule comprenant la sélection des locataires.

Ensuite, l’avantage d’assumer vous-même la gestion locative, c’est la relation avec le locataire. Vous pouvez sélectionner vous-même le locataire, le rencontrer, vous fier à votre ressenti. C’est aussi l’occasion de créer un lien de confiance.

Enfin, le fait de gérer vous-même votre location vous permet de garder un œil sur votre bien. Lorsque vous passez pour faire de petites réparations, ou lors des changements de locataires, vous pouvez vous assurer que tout va bien et que les lieux sont respectés.

Les inconvénients

Bien sûr, il y a également des inconvénients à se lancer seul dans la gestion locative. En premier lieu, la question du temps : la location immobilière peut parfois s’avérer très chronophage. Elle requiert aussi une capacité à être réactif en cas de besoin.

Vous devez être bien organisé pour réaliser le suivi des paiements du loyer, les régulations des charges, délivrer les quittances de loyer mensuellement. Tout en ayant conscience que, sous un mois à trois mois selon la zone dans laquelle vous louez, il faut toujours être prêt à devoir assurer un changement de locataire.

Bien que la gestion locative ne nécessite pas un diplôme particulier, il faut tout de même maîtriser son sujet. Avant de vous lancer, il faudra vous renseigner sur vos obligations, qu’elles soient relatives au bien lui-même, à la réglementation autour des loyers dans votre région/commune, ou à la relation avec le locataire. Vous devrez aussi bien connaître les obligations et droits de ce dernier pour ne pas commettre d’impair qui pourrait mener à un litige.

Enfin, il faudra aussi adopter une gestion claire des revenus locatifs : vous renseigner sur les montants d’imposition, les dates de déclarations, les éventuelles taxes auxquelles vous pouvez être assujetti. Il faut vous assurer en amont que vous sortez bien gagnant financièrement, en prenant tous les éléments en compte.

Déléguer la gestion locative de son bien

Les avantages

Afin de déléguer votre gestion locative, vous pouvez faire appel soit à une agence immobilière, soit à une société spécialisée dans la gestion locative. En délégant la gestion, vous gagnez un temps précieux, puisque c’est le prestataire qui prendra en charge les échanges avec le locataire, ainsi que toutes les démarches évoquées précédemment.

De plus, certaines entreprises de gestion locative peuvent aussi vous accompagner sur l’ensemble de votre projet : trouver le bon bien, fixer le loyer et choisir le type de bail idéal pour rentabiliser votre investissement.

Faire appel à un expert de la gestion locative vous assure aussi une bonne réactivité, et donc, une meilleure rentabilité : les demandes ne trainent pas, le logement ne reste jamais vide longtemps, tout est mis en place pour que votre location soit exploitée au maximum de son potentiel.

Autre possibilité pour être serein : passer par une solution en ligne ! Des plateformes, à l’image de BailFacile, vous aide à gérer votre location en toute sérénité : vous avez accès à tous les modèles de documents nécessaires, d’ores et déjà rédigés dans les règles de l’art, et pré-remplis. Bail Facile vous facilite l’ensemble des démarches administratives, et vous prévient à chaque échéance importante. Pas d’oublis, pas de fautes dans les documents, et des heures de gagnées !

Les inconvénients

Une telle aide à la gestion locative vient forcément avec une contrepartie. Si vous déléguez votre gestion, le principal inconvénient est le coût : vous gagnez de l’argent avec un logement plus rentable, mais vous perdez une partie de ce gain dans la rémunération de votre prestataire.

Déléguer la gestion locative de votre bien demande aussi d’être capable de prendre de la distance. Vous n’avez pas ou très peu de contact direct avec le locataire, vous avez rarement l’occasion de voir par vous-même l’état du logement et si tout se passe bien. Il faut donc être capable d’accorder une totale confiance à votre prestataire, chose qui n’est pas aisée pour tous.

Puisque la confiance est la clé, vous nous voyez venir avec le prochain inconvénient : il faut trouver LE prestataire. Puisqu’il prend en bonne partie les rennes sur votre bien, qui est un investissement important, vous devez être sûr de ses capacités. Le choix d’un prestataire peut donc vous demander du temps et de l’énergie, et n’est jamais sans risque. Regardez bien les avis en ligne, demandez différents devis, comparez les solutions physiques et digitales.