Entretenir - Astuces

Comment préparer une assemblée générale de copropriété ?

Publié le 25/05/2021
Comment préparer une assemblée générale de copropriété ?

Fraîchement propriétaire dans un immeuble, vous souhaitez participer ou convoquer une assemblée générale de copropriété ? Cette réunion des propriétaires est l’occasion idéale pour prendre des décisions autour de la copropriété, à condition de bien respecter le cadre réglementaire.

Comment organiser une assemblée générale de copropriété ? Quelles démarches suivre ? Suivez le guide !

Assemblée générale de copropriété : objectifs & acteurs

Le concept d’assemblée générale de copropriété peut sembler un peu abstrait ou difficile à comprendre dans certains cas. Alors pour être sûr de tout organiser comme il faut, faisons d’abord un point sur les objectifs de l’assemblée, et les différentes parties prenantes.

L’assemblée générale de copropriété doit se tenir au minimum une fois par an. Elle permet d’assurer le bon fonctionnement de la copropriété, permet à chacun de s’exprimer sur ses besoins ou ses inquiétudes, de débattre pour que chaque propriétaire y trouve son compte. L’assemblée permet de prendre plusieurs types de décisions : voter des actes d’administration (travaux de rénovation, contrat d’assurance habitation, etc.), voter des actes de disposition (acquisition ou cession de parties communes), élire le syndic et le conseil syndical.

Arrêtons-nous sur ces dernières entités. Entre le syndic, le conseil syndical, le syndicat… On s’y perdrait facilement. Concrètement, il y a trois grands acteurs au sein d’une copropriété :

  • Le syndicat de copropriété : qui désigne l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble ;
  • Le conseil syndical : élu lors de l’assemblée générale, il désigne au minimum trois copropriétaires, dont le président. Il se réunit périodiquement pour assister le syndic de copropriété et contrôler sa gestion ;
  • Le syndic de copropriété : représenté par une personne physique ou morale, il est chargé de l’administration des parties communes et de la gestion de l’immeuble. Il est assisté et conseillé par le conseil syndical.

Ce sont ces acteurs qui vont interagir ensemble au cours de l’assemblée générale de copropriété. Intéressons-nous maintenant au déroulé de cette dernière.

Organiser une assemblée générale de copropriété en 4 étapes

 

Première étape : la convocation à l’assemblée générale de copropriété


Le syndic de copropriété est chargé de convoquer une assemblée générale une fois par an. Pour ce faire, il envoie une convocation à l’assemblée générale de copropriété, dans un délai de 6 mois, suivant le dernier jour de l’exercice comptable précédent. Si le syndic de copropriété failli à cette obligation, le conseil syndical ou le syndicat de copropriété peuvent lui demander de convoquer une assemblée. Cette demande doit être formalisée par courrier recommandé, avec accusé de réception.

Lorsque le syndic organise l’assemblée annuelle, il doit adresser une convocation à l’assemblée générale de copropriété 21 jours avant le jour J. Si vous avez besoin de convoquer une assemblée exceptionnelle pour des questions autour de vos droits ou obligations, pour changer une fenêtre ou réparer une fuite d’eau par exemple, vous pouvez faire une demande au syndic de copropriété. Ce dernier vous indiquera les frais à régler, et convoquera une assemblée dans les 45 jours après le paiement des frais. Si la demande vient de plusieurs propriétaires, les frais sont partagés.

 

Deuxième étape: l'ordre du jour, en prendre connaissance et préparer ses arguments


A l’envoi de la convocation à l’assemblée générale de copropriété, un ordre du jour est joint, listant les questions qui seront votées durant l’assemblée. En annexe, des éléments aidant à la prise de décision peuvent figurer. Il est très important, en tant que copropriétaire, de bien prendre connaissance de l’ordre du jour. Celui-ci vous permettra de réfléchir aux différents points, de préparer vos arguments.

Si vous souhaitez discuter d’un point particulier, n’hésitez pas à demander l’ajout de questions au syndic de copropriété, dès que le projet d’assemblée générale est évoqué. Cette demande doit être faite par courrier recommandé avec avis de réception, en amont de l’envoi de la convocation. Toute demande trop tardive sera repoussée à la prochaine assemblée.

Attention : seuls les points à l’ordre du jour pourront être votés durant l’assemblée. D’autres questions pourront être discutées, mais en aucun cas votées.

Troisième étape: le lancement de l'assemblée générale de copropriété


Nous voici arrivés au jour J, l’assemblée peut démarrer ! L’assemblée générale de copropriété commence systématiquement par la signature d’une feuille de présence, qui indique les propriétaires ou mandataires présents, ainsi que leur tantième (leur part de la copropriété). Cette feuille de présence fera partie du procès-verbal (pv) de l’assemblée générale.

Ensuite, l’assemblée doit désigner un président de séance (hors syndic de copropriété), qui animera le débat et fera procéder aux votes des différents points à l’ordre du jour.

Le saviez-vous ?

De nouvelles dispositions vous permettent de participer à l’assemblée générale en visioconférence, ce qui peut se révéler très pratique, notamment dans le cadre des mesures sanitaires liées au COVID 19.
 

Quatrième étape : les votes de l'assemblée générale


A l’assemblée générale de copropriété, chaque propriétaire peut voter. En cas de bien détenu par plusieurs propriétaires, par exemple, un couple marié, ces derniers doivent se mettre d’accord pour qu’un seul et unique représentant du foyer vote. De même si le bien est en indivision (héritage ou couple pacsé, par exemple).

Comme nous l’avons vu précédemment, chaque copropriétaire dispose d’une voix plus ou moins importante, selon la part de la copropriété qu’il possède. Si un des copropriétaires possède la grande majorité de la copropriété, son nombre de voix est abaissé à celui de l’ensemble des voix des autres copropriétaires par souci d’équité.

Une résolution est considérée admise et votée selon différentes formalités :

Les décisions d’entretien courant (réparations électriques, entretien de l’ascenseur, ménage, etc.) sont prises à la majorité simple, soit la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés, ou ayant voté par correspondance ou Visio. Les absents et les abstentionnistes ne sont pas considérés comme opposants.

Les décisions plus engageantes, comme la rénovation de la façade, la révocation du syndic, ou le changement des compteurs d’eau, doivent être prises à la majorité absolue. Tous les copropriétaires doivent donner leur accord. Si l’absentéisme bloque, la résolution peut être admise si elle obtient au minimum un tiers des voix en sa faveur.

Les décisions les plus importantes, telles que la vente d’une partie commune ou le changement du règlement de copropriété, doivent être prises à la double majorité ou à l’unanimité. Il faut soit que tous les copropriétaires soient d’accord, soit que plus du 2/3 tiers des voix soient en faveur de la mesure.

Consultez d'autres actualités des Bons Tuyaux

- Comment choisir son assurance habitation ?

- Faut-il installer une caméra connectée chez vous ?

- Déménagement : les démarches à effectuer